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La rentabilidad inmobiliaria es el beneficio que obtienes al invertir en una propiedad. No se trata solo de si el piso es bonito o está ubicado en una buena zona. Lo que realmente importa es cuánto dinero consigues en proporción a lo que has invertido.
Cierto es que puedes invertir en un piso en Barcelona, venderlo a buen precio y aún así tener poca rentabilidad. Por eso, en este post te explicamos por qué es importante saber calcular la rentabilidad inmobiliaria de una inversión.
¿Cuál es la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?
La rentabilidad es una forma de medir cuánto dinero ganas con una inversión en un inmueble (una casa, un piso, un residencial, un hotel, etc.), en relación al dinero que pusiste al principio para comprarlo.
Dicho de otra forma, es el porcentaje de beneficio que obtienes cada año gracias a esa propiedad. Por ejemplo: compras un piso por 100.000 euros y lo alquilas por 500 euros al mes. Esto significa que ganarás al año un 6% bruto del valor por tu inversión.
¿Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria?
A la hora de calcular la rentabilidad inmobiliaria, se utilizan tres métodos principales: la rentabilidad bruta, la rentabilidad neta y un análisis de los gastos variables. Vamos a ver en qué consiste cada uno.
Rentabilidad bruta
Es la forma más fácil de calcular la rentabilidad de una inversión: divides los ingresos anuales por el alquiler entre el precio de compra del inmueble, y multiplicas por 100.
\[\text{Rentabilidad Bruta} = \dfrac{\text{Ingresos Anuales Brutos}}{\text{Coste Total de la Inversión}} \times 100
\]
En el caso de ser una venta, lo que se mide es cuánto has ganado con la revalorización del inmueble, es decir, la diferencia entre el precio al que compraste y el precio al que vendiste.
Aquí te dejamos un ejemplo rápido:
- Ingresos anuales por alquiler: 12.000 euros.
- Precio de compra: 200.000 euros.
- Rentabilidad bruta = 12.000 entre 200.000 x 100, lo que es igual a un 6%.
Rentabilidad neta
Aquí se incluyen tanto los gastos fijos, como los impuestos, la comunidad, los seguros o el mantenimiento.
La fórmula para calcular la rentabilidad neta es la siguiente:
\[\text{Rentabilidad Neta} = \dfrac{(\text{Ingresos Brutos} – \text{Gastos y otros costes})}{\text{Inversión Total}} \times 100
\]
Este dato se acerca a la rentabilidad real. Hay que tener cuidado, porque muchas veces un 6% bruto se convierte en un 3% neto, o incluso menos.
Gastos variables
No se pueden calcular con exactitud, pero conviene tenerlos en cuenta para no llevarse sorpresas. Son, por ejemplo, los periodos sin alquilar, los impagos, las reformas inesperadas, etc.
¿Qué rentabilidad inmobiliaria es buena?
No podemos dar un dato concreto. No obstante, aportamos algunas referencias generales:
- Menos del 3% neto: rentabilidad baja, no destaca.
- Entre 4% y 6%: rentabilidad media.
- Más del 7%: rentabilidad alta.
Igualmente, no hay que olvidarse de comparar otras alternativas. Un fondo de inversión inmobiliaria como el que ofrecemos en Accordium Capital, puede ayudarte a conseguir una rentabilidad similar o superior, sin que tengas que gestionar la inversión directamente.
Claves para mejorar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria
No hay fórmulas mágicas, pero sí decisiones que pueden ser inteligentes:
- Elige bien la zona. Ten en cuenta la revalorización y la demanda de alquiler.
- Negocia el precio de compra.
- Optimiza los gastos.
- Aumenta el valor del alquiler con pequeñas mejoras. A veces, pintar y renovar la cocina marca la diferencia.
- Evita periodos sin alquilar. Tener lista de espera de inquilinos siempre es mejor que tener el piso parado.
Consejos para estimar la rentabilidad en España
España tiene sus particularidades. Por eso, desde Accordium Capital te damos algunos consejos:
- Hay que tener cuidado con los impuestos. IBI, IRPF, plusvalías… todo afecta a la rentabilidad.
- Es importante estudiar la demanda en la zona. No es lo mismo alquilar en el centro de Barcelona que en un pueblo de Teruel.
- Observa las tendencias del mercado. ¿Suben los precios? ¿Hay una burbuja inmobiliaria? ¿Están cayendo las rentas?
- Atento a los cambios legales. La Ley de Vivienda, los topes de alquiler, las licencias turísticas. Todo esto puede afectar a tus cuentas.
Si esto te parece demasiado, puedes plantearte opciones más sencillas que te permitan participar en el mercado sin necesidad de comprar, reformar o alquilar tú mismo. Comienza a invertir con Accordium Capital.